在新時(shí)代國家創(chuàng )新驅動(dòng)發(fā)展戰略的推動(dòng)下，各地都把發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)作為轉型升級的重要抓手，著(zhù)力打造不同區位優(yōu)勢、不同產(chǎn)業(yè)方向、不同集聚規模的科技園區。園區建設的主體既有政府主導的平臺公司、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也有科技企業(yè)、基金投資公司等。然而，隨著(zhù)國家對建設用地政策的嚴控，如何把寶貴的土地資源建設成為現代科技園區，避免出現“爛尾樓”“荒園”“鬼城”，則需要建設者們以新發(fā)展理念為指導，在以往科技園區建設發(fā)展的實(shí)踐基礎上，客觀(guān)總結、深入思考、持續探索。

一、建設科技園區要拋棄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

目前，有一種很流行的業(yè)態(tài)叫作科技地產(chǎn)，顧名思義就是把科技園建設當作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形式是建園區，實(shí)質(zhì)是搞地產(chǎn)。在房地產(chǎn)模式下建設科技園區，科技園區在土地出讓、商業(yè)模式上盡顯房地產(chǎn)化，甚至出現爆炒研發(fā)用地和科研用房的現象，完全背離了建設科研園區、支持科技創(chuàng )新、促進(jìn)創(chuàng )業(yè)升級的初衷?？萍紙@區建設時(shí)間長(cháng)、投資大、不確定性多，通過(guò)銷(xiāo)售一些園區內符合政策的房產(chǎn)來(lái)解決資金問(wèn)題原本無(wú)可厚非，但在傳統住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)受到政策管控下，地產(chǎn)商紛紛轉向科技園區建設的形勢下，大有把科技園區變成新型房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢，要么囤積土地、待價(jià)而沽，要么隨行就市，推高房?jì)r(jià)，甚至違規銷(xiāo)售不符合地性規定的房產(chǎn)。 

科技園區不應成為房地產(chǎn)商逐利的新市場(chǎng)?？萍紙@區的建設主體可以多元化，房地產(chǎn)商也完全可以參與科技園區的建設，但科技園區必須去地產(chǎn)化。首先，要對土地出讓方式進(jìn)行改革，政府要擺脫對“土地財政”的依賴(lài)，不以競拍高價(jià)者得，而在限定土地價(jià)格下進(jìn)行選優(yōu)，這樣既可以防止推高地價(jià)又可確保有優(yōu)秀的建設主體；其次，園區用地建設的各類(lèi)物業(yè)要實(shí)行嚴格的銷(xiāo)售轉讓政策，甚至是限制銷(xiāo)售、不得轉讓?zhuān)膰栏駥徟驴蛇M(jìn)行定向銷(xiāo)售部分物業(yè)外，園區建設主體要持有大部分物業(yè)，靠長(cháng)期租賃回收建設投資。政府把低成本的土地交由優(yōu)秀的主體建設，防止其進(jìn)行囤地炒房，確保其向科技企業(yè)提供長(cháng)期、低廉的租賃物業(yè)，促進(jìn)科技企業(yè)的創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)，企業(yè)發(fā)展了，納稅增加了，政府收入從前端的“土地財政”變?yōu)楹蠖恕鞍l(fā)展紅利”，從而使科技園區建設進(jìn)入良性的發(fā)展狀態(tài)。

二、科技園區基礎設施不等同于市政一級土地開(kāi)發(fā)

建設科技園區基礎設施要先行。目前，園區基礎設施建設的普遍模式是政府的一級土地開(kāi)發(fā)授權模式，即政府把土地的一級開(kāi)發(fā)權通過(guò)一定的審批程序授予開(kāi)發(fā)主體，開(kāi)發(fā)主體根據授權內容對土地進(jìn)行用地規劃、征地拆遷、建設市政基礎設施，如“七通一平”。然而，科技園區的基礎設施與市政一級土地開(kāi)發(fā)存在顯著(zhù)差別，市政一級土地開(kāi)發(fā)是科技園區基礎設施的必要條件，但不是充分條件。一般而言，市政一級土地開(kāi)發(fā)包括供水、供電、供氣、雨污水排放、道路、電信等，但科技園區的基礎設施還需要園林景觀(guān)、公共停車(chē)場(chǎng)、海綿調蓄池、中水處理系統等生態(tài)保障設施。隨著(zhù)技術(shù)進(jìn)步，科技園區的公共技術(shù)服務(wù)設施也已成為標配，如光纜、無(wú)線(xiàn)局域網(wǎng)（WiFi）、數據中心等，這些科技園區基礎設施的內容已大大超出市政一級土地開(kāi)發(fā)的范圍。但科技園區基礎設施建設內容需要與市政基礎設施同步規劃、甚至同步實(shí)施，并聯(lián)進(jìn)行。如果是串聯(lián)進(jìn)行，不僅增加成本，還會(huì )給后續建設造成巨大困難甚至導致無(wú)法實(shí)施。

按照政府一級土地開(kāi)發(fā)授權，進(jìn)行市政基礎設施建設后，進(jìn)行嚴格的土地成本審核，哪些項目進(jìn)入成本，哪些不能進(jìn)入成本，都要有明確的政策規定，且日漸趨緊。只有記入成本的部分，政府在核算后予以?xún)敻?。唯此，園區建設企業(yè)會(huì )面臨著(zhù)基礎設施建設投資能否記入開(kāi)發(fā)的困境。當然，企業(yè)也可以嚴格按照一級授權內容進(jìn)行建設，不超越任何成本邊界，但這僅僅是完成了市政一級土地開(kāi)發(fā)，遠遠未完成科技園區基礎設施建設。

鑒于科技園區基礎設施與市政一級土地開(kāi)發(fā)的重大差異，政府可考慮在現有一級土地授權開(kāi)發(fā)的體制中，根據園區實(shí)際情況適當增加核定建設項目?jì)热?，把園區標配的基礎設施項目投資記入一級土地開(kāi)發(fā)成本，并在土地出讓收益中予以?xún)敻?。唯此，科技園區基礎設施才能在市政基礎設施的基礎上得以統一規劃、統一實(shí)施，為科技園區的后續建設與運營(yíng)打下良好的基礎。 

三、防止科技企業(yè)淪為科技地產(chǎn)商

目前，有一種趨勢需引起特別關(guān)注：一些科技企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)悄然改頭換面，從科技創(chuàng )新的主體演變?yōu)榭萍嫉禺a(chǎn)新軍。在房地產(chǎn)暴利的誘導下，這些企業(yè)通過(guò)各種途徑拿到遠遠超過(guò)自用需求的優(yōu)惠土地，建設了大量辦公樓宇、商業(yè)配套、甚至公寓住宅，或直接銷(xiāo)售房產(chǎn)，或轉讓項目公司股權，或成為房東，不在科技創(chuàng )新上下功夫，而在房地產(chǎn)上搞投機，從支持創(chuàng )新的政策中套利。

為防止科技企業(yè)進(jìn)行政策套利、淪為科技地產(chǎn)商，政府應對出讓給科技企業(yè)的土地進(jìn)行限制性約定，土地上的物業(yè)只能自用，不得出售、轉讓或租賃，并加大動(dòng)態(tài)監管力度，在資產(chǎn)登記、股權變更等環(huán)節進(jìn)行核查。如果企業(yè)確實(shí)遇到發(fā)展困難需要處置資產(chǎn)，可由政府主導的專(zhuān)項基金進(jìn)行回購或過(guò)橋融資，既可幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，也可以主動(dòng)調整業(yè)態(tài)、騰籠換鳥(niǎo)，供其他具有創(chuàng )新發(fā)展能力的科技企業(yè)使用。

四、科技園區運營(yíng)能力重于開(kāi)發(fā)能力

在房地產(chǎn)模式下建設科技園區，建設主體重在建好后進(jìn)行銷(xiāo)售，借助市場(chǎng)行情快銷(xiāo)、多銷(xiāo)，收回投資變現利潤，銷(xiāo)售完畢后從園區裸離，不持有園區物業(yè)，與入園企業(yè)只是一次性的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，并不關(guān)心園區的后續發(fā)展，只是關(guān)注買(mǎi)方的支付能力，而漠視買(mǎi)方的產(chǎn)業(yè)方向、創(chuàng )新實(shí)力，從而導致一些園區成為業(yè)態(tài)散亂、低端的“大雜院”，難以形成有上下游協(xié)同關(guān)系的產(chǎn)業(yè)集群和較高品質(zhì)的專(zhuān)業(yè)化創(chuàng )新園區。同時(shí)，有些物業(yè)在后續使用中暴露出來(lái)的規劃、設計、施工中的問(wèn)題，大都投訴無(wú)果。這樣的園區建設模式，肥了開(kāi)發(fā)商，苦了園區企業(yè)。

科技園區運營(yíng)能力要重于開(kāi)發(fā)能力。政府應制定相關(guān)政策鼓勵開(kāi)發(fā)商多持有園區物業(yè)。園區建設單位從開(kāi)始就應樹(shù)立服務(wù)創(chuàng )新、久久為功的理念，以產(chǎn)業(yè)規劃為先導，空間規劃為落地，運營(yíng)規劃為支撐，形成真正的園區規劃、建設、招商、運營(yíng)一體化的建設模式?？萍紙@區的開(kāi)發(fā)建設者要轉型成為高科技專(zhuān)業(yè)園區發(fā)展商、運營(yíng)服務(wù)商，緊密?chē)@企業(yè)從成立、孵化、加速到成熟的不同發(fā)展階段，針對“雙創(chuàng )”的特點(diǎn)和企業(yè)實(shí)際需求，構建政策引導、產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng )新平臺、科技金融、國際合作和產(chǎn)業(yè)服務(wù)等六大生態(tài)要素，打造適宜企業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的生態(tài)體系。園區運營(yíng)商要積極集聚產(chǎn)業(yè)鏈，打造創(chuàng )新鏈，融通資金鏈，構建起專(zhuān)業(yè)化、特色化、國際化、品牌化和創(chuàng )新性的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，不斷豐富“雙創(chuàng )”服務(wù)內容。

五、科技園區要彰顯公共產(chǎn)品與服務(wù)的屬性

新時(shí)期，建設科技園區要貫徹落實(shí)創(chuàng )新、綠色、協(xié)調、開(kāi)放、共享的新發(fā)展理念，對科技園區的屬性清晰厘定，扼制房地產(chǎn)商業(yè)化，彰顯公共服務(wù)產(chǎn)品屬性，并按照公共服務(wù)產(chǎn)品的定位在供給、運營(yíng)、可持續發(fā)展的機制上進(jìn)行新的設計。首先，政府要改變“土地財政”思維，土地成本是科技園區建設的基礎成本，政府應把科技園區用地上歸類(lèi)到公共產(chǎn)品用地，只回收土地整理成本，不借助市場(chǎng)獲取土地溢價(jià)，降低園區建設基礎成本。其次，借力政府和社會(huì )資本合作（PPP）模式，發(fā)揮政府與社會(huì )資本的集成優(yōu)勢。為保證科技園區公共服務(wù)產(chǎn)品的屬性，政府需要在建設及運營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮指導、調控作用。PPP模式可有效調動(dòng)社會(huì )資本的積極性，在政府的支持、指導下，確?？萍紙@區建設不偏離公共產(chǎn)品與服務(wù)的方向。第三，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，不當開(kāi)發(fā)商，當好運營(yíng)商。在回歸公共服務(wù)產(chǎn)品屬性的要求下，建設主體要長(cháng)期、大量持有園區物業(yè)，與入園企業(yè)是持續的服務(wù)關(guān)系，要持續構建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，要具備園區在產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等全方位的能力，要注重運營(yíng)商業(yè)模式的創(chuàng )新，獲取長(cháng)期、可持續的收入。

當科技園區回歸公共產(chǎn)品與服務(wù)的屬性后，園區建設主體的投資成本得以最大限度地降低，園區的物業(yè)不再成為爆炒牟利的商品，園區長(cháng)期運營(yíng)的機制得以建立，創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的生態(tài)品質(zhì)得到保障，創(chuàng )新停滯、活力不足的“僵尸”企業(yè)被及時(shí)清理，有限的公共服務(wù)空間留給創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的活要素；入園的科技企業(yè)心無(wú)旁騖地專(zhuān)注于創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)，緊盯科技創(chuàng )新的世界前沿，以創(chuàng )新的商業(yè)模式做強做大企業(yè)實(shí)力；政府部門(mén)則通過(guò)制定科技園區土地公共政策，提供園區公共產(chǎn)品，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，抑制科技園區房地產(chǎn)化，把政府的優(yōu)惠政策紅利轉化成為企業(yè)創(chuàng )新發(fā)展的紅利，加快邁向創(chuàng )新國家的步伐。唯此，科技園區的相關(guān)方（包括政府、建設單位、入園科技企業(yè)等）都從“逐利的循環(huán)”中解脫出來(lái)，圍繞創(chuàng )新驅動(dòng)發(fā)展戰略這一共同目標，找準定位、精準發(fā)力、相互協(xié)同、共同受益，構建出一個(gè)以公共產(chǎn)品屬性為核心的科技園區建設新模式。 

新時(shí)代下，科技創(chuàng )新面臨著(zhù)新的目標、任務(wù)和挑戰，科技園區作為實(shí)施科技創(chuàng )新驅動(dòng)戰略的重要載體，其投資建設、運營(yíng)服務(wù)的模式要緊緊圍繞著(zhù)服務(wù)科技創(chuàng )新不斷升級迭代、協(xié)同創(chuàng )新，讓寶貴的土地資源發(fā)揮出促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大綜合效能，讓科技園區成為名副其實(shí)的創(chuàng )新高地、創(chuàng )業(yè)沃土，從中涌現出一批又一批的具有國際影響力的創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。

摘自《中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導報》