中國北京，2019年12月23日 ——目前中國經(jīng)濟中發(fā)生的深刻變化是什么？數據顯示，在改革開(kāi)放前30年里，我國固定資產(chǎn)的投資增長(cháng)大約是GDP增速的1.5~2倍，而過(guò)去幾年中，固定資產(chǎn)的投資增長(cháng)基本和GDP同步。這個(gè)趨勢反映出中國經(jīng)濟進(jìn)入了新階段，投資驅動(dòng)不再是經(jīng)濟增長(cháng)的主要因素。正如一些經(jīng)濟學(xué)家所言，經(jīng)過(guò)40多年改革開(kāi)放，經(jīng)濟高速發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程和伴隨著(zhù)工業(yè)化進(jìn)程的資本積累已經(jīng)基本完成，中國經(jīng)濟正從增量階段轉向存量階段。

而經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了重大變化，從“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”。存量時(shí)代下，城市更新成為主流行業(yè)趨勢，不動(dòng)產(chǎn)的精細化管理與運營(yíng)成為行業(yè)價(jià)值提升的新方向。

一座時(shí)代地標，一段輝煌歷史

京城大廈是中國第一座智能化超高層鋼結構建筑，見(jiàn)證了一個(gè)時(shí)代的發(fā)展。作為20世紀90年代北京城最先進(jìn)的現代化辦公大樓，當年所應用的設計理念和技術(shù)，包括設備設施，均代表了國際最領(lǐng)先的水準。因而1992年作為中信集團的總部投入運營(yíng)的京城大廈，是當時(shí)當之無(wú)愧的北京地標。

在歷經(jīng)近30年的使用、歷經(jīng)無(wú)數輝煌后，與許多具有歷史的時(shí)代建筑一樣，京城大廈也面臨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展和科技的進(jìn)步，不斷被周邊新的建筑挑戰、與越來(lái)越多的高層建筑共同競爭的局面。此外，隨著(zhù)配電設備超期服役，能耗大，具有安全隱患，故障排除時(shí)間長(cháng)，新風(fēng)系統缺失，智能化程度不足，使用體驗下降等問(wèn)題的加劇，京城大廈亟需全面的升級改造。

作為中信集團房地產(chǎn)板塊的投資運營(yíng)重要平臺，以商辦業(yè)務(wù)為核心的中信資產(chǎn)運營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中信資產(chǎn)運營(yíng)）從2017年開(kāi)始，以“安全、舒適、智慧、節能”的理念，對京城大廈開(kāi)啟了全面的升級改造。希望通過(guò)新的技術(shù)和手段，讓這座曾經(jīng)的時(shí)代地標，成為新時(shí)代的智能化樓宇標桿。在經(jīng)過(guò)詳細探討、論證后，在大樓的電氣化與數字化方面，中信資產(chǎn)運營(yíng)最終攜手施耐德電氣對京城大廈進(jìn)行全面的電氣化與數字化升級改造。

并且，在2018年3月，中信資產(chǎn)運營(yíng)與施耐德電氣正式簽署戰略合作協(xié)議，組建合資公司——中信施耐德智能樓宇科技（北京）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中信施耐德）。中信施耐德將依托兩大世界500強企業(yè)的強大股東支持，積極開(kāi)拓樓宇智能化及綜合能源服務(wù)市場(chǎng)，戰略布局綠色智能與節能環(huán)保領(lǐng)域，以期成為全球領(lǐng)先的智能樓宇整體解決方案服務(wù)商。

精“修”細作，以人為本

改造伊始，鑒于國內相關(guān)規模的案例較少，無(wú)太多經(jīng)驗可借鑒，以及京城大廈內部電氣設備的工作狀態(tài)、數據并不清晰，雙方并沒(méi)有貿然開(kāi)始。施耐德電氣服務(wù)業(yè)務(wù)數字化運營(yíng)中心負責人董鵬表示，前期調研階段是一個(gè)細致且關(guān)鍵的過(guò)程，必不可少。施耐德電氣首先組織了專(zhuān)家團隊對京城大廈進(jìn)行了全方位的咨詢(xún)評估，與業(yè)主進(jìn)行了深入的討論和分析，提出了重塑京城大廈新價(jià)值的優(yōu)化建議，在保證安全運營(yíng)的基礎上，更加注重數字化應用和客戶(hù)體驗，提出了安全、高效、智慧、綠色的整體解決方案和分步實(shí)施計劃。

2018年8月，施耐德電氣對京城大廈的改造進(jìn)入施工階段。因為整個(gè)改造是在京城大廈的正常運營(yíng)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了能在改造過(guò)程中不影響大樓用戶(hù)的日常使用，施耐德電氣與中信資產(chǎn)運營(yíng)進(jìn)一步制定了詳細的分布式優(yōu)化方案，將影響降到最低。同時(shí)，為確保大樓的安全運營(yíng)，施耐德電氣全面升級了配電系統，并通過(guò)施耐德電氣強弱電一體化的智能樓宇平臺，進(jìn)行了數字化升級。

在京城大廈的系統功能上，施耐德電氣對其監控范圍和監控功能進(jìn)行升級，全面監控京城大廈內如供配電系統、冷熱源系統、空調機組、新風(fēng)機組、送排風(fēng)機、集水井、中水系統、公共照明等各類(lèi)機電設備；在系統性能提升上對大廈樓宇自控系統進(jìn)行重新選型，以適合當前網(wǎng)絡(luò )技術(shù)以及互聯(lián)互通技術(shù)的發(fā)展，并為京城大廈內的各類(lèi)機電設備的管理提供先進(jìn)、可靠的平臺；在系統功能基本實(shí)現的前提下，又通過(guò)與京城大廈的管理人員的溝通交流，根據大廈的運行管理模式制定各類(lèi)優(yōu)化控制策略，包括各類(lèi)節能優(yōu)化策略、各類(lèi)管理優(yōu)化策略以及提高人員工作效率。

軟硬兼顧，“效”果初顯

對于高層建筑而言，配電設備的二次改造與調試難度極高，尤其是對已經(jīng)運行多年的京城大廈，其很多配電產(chǎn)品早已經(jīng)更新?lián)Q代。為保證京城大廈電力的充足與安全，在硬件方面，施耐德電氣采用強弱電一體化方案，對中、低壓配電系統進(jìn)行改造，把老式分離式配電柜更換為施耐德電氣智能配電柜，增加了電氣火災報警系統，并對所有能耗設備加裝了數據采集和智能監控系統，打造了互通互聯(lián)的能源設備基礎，實(shí)現了數據采集分析的通道，保障了整樓設備的穩定運營(yíng)，同時(shí)成立了中央監控應急指揮中心。

在軟件方面，施耐德電氣利用自身優(yōu)勢，應用最先進(jìn)的智能樓宇管理平臺EcoStruxure Building Operation，在機電設備的監控和管理基礎上無(wú)縫集成了電力監控和能耗管理系統，對主要的機電系統如空調、通風(fēng)、公共照明等進(jìn)行人性化智能調節和控制。同時(shí)“云能效”和“千里眼”云平臺可對能源與設備、人員操作等數據進(jìn)行采集、分析和進(jìn)行可視化管理，有效提高能效節約成本。改造完成后，京城大廈的工作人員可以利用移動(dòng)終端APP實(shí)時(shí)顯示設備的運行狀態(tài)，可快速發(fā)現、報警和定位事故設備，迅速采取應急措施，使設備運作更加安全高效。

對于現階段的改造成果，董鵬認為在改造局部完成的狀態(tài)下，數據顯示京城大廈的數字化改造是非常有成效的?！巴ㄟ^(guò)基于施耐德電氣EcoStruxure配電和樓宇整體解決方案，京城大廈80%的故障問(wèn)題能夠遠程得到解決，遠超‘計劃檢修降低3成’的計劃目標，并預計實(shí)現有效節能20%以上?！彪m然改造還沒(méi)有結束，但對比以往高層建筑智能化升級改造的數據，施耐德電氣有信心在京城大廈的改造升級上實(shí)現全面超越。

“京城大廈的改造，立足于構建寫(xiě)字樓設施設備改造和智能化改造的行業(yè)標準”，中信資產(chǎn)運營(yíng)總經(jīng)理楊勁表示，京城大廈將繼續以建筑設備自動(dòng)化為核心，結合最新的人工智能、物聯(lián)網(wǎng)大數據應用、兼容人臉識別、智慧會(huì )議室、智慧食堂、無(wú)人便利店等新技術(shù)，變得更加安全、智能、環(huán)保，成為高品質(zhì)的綠色智能大廈的創(chuàng )新標桿。而這些方面的改變，也都是中信資產(chǎn)運營(yíng)在運營(yíng)管理上提出的空間、環(huán)境、服務(wù)“三大場(chǎng)景”構想在京城大廈上的實(shí)踐，尤其是環(huán)境的智能化這一場(chǎng)景，將大幅提高有助于京城大廈的運營(yíng)綜合效應，更有益于在京城大廈工作的每一個(gè)人。

“未來(lái)，施耐德電氣會(huì )以廠(chǎng)商級的全生命周期服務(wù)，持續優(yōu)化和提升京城大廈的運維管理水平，讓其不斷煥發(fā)出新的活力，“施耐德電氣副總裁、服務(wù)業(yè)務(wù)部中國區負責人陳蔚蔚表示?！霸诖媪拷?jīng)濟時(shí)代，施耐德電氣將以能源與自動(dòng)化雙重優(yōu)勢推進(jìn)在樓宇、工業(yè)、基建以及數據中心在內各領(lǐng)域的運維管理水平，以現代服務(wù)業(yè)釋放市場(chǎng)活力，推動(dòng)我國產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)程?！?/p>

關(guān)于中信資產(chǎn)運營(yíng)

中信資產(chǎn)運營(yíng)有限公司，是2016年9月由中信集團批準設立的全資一級子公司，是中信集團房地產(chǎn)板塊投資運營(yíng)的專(zhuān)業(yè)平臺。

中信資產(chǎn)運營(yíng)以商辦不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心，業(yè)務(wù)涉及辦公運營(yíng)、客戶(hù)服務(wù)、城市更新、智能電氣等領(lǐng)域，下轄管理包括國際大廈、京城大廈在內的多個(gè)標桿項目。

關(guān)于施耐德電氣

在施耐德電氣，我們相信，獲取能源并利用數字技術(shù)是人們的基本權力，我們賦能所有人對能源和資源的最大化利用，并確保每一個(gè)人，在任何時(shí)間，任何地點(diǎn)都能盡享Life Is On。

我們提供能源與自動(dòng)化數字解決方案，以實(shí)現高效和可持續。我們將世界領(lǐng)先的能源技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)、軟件及服務(wù)融合于整體解決方案之中，服務(wù)于家居、樓宇、數據中心、基礎設施和工業(yè)市場(chǎng)。

我們致力于打造有意義、包容和賦能的企業(yè)價(jià)值觀(guān)，并承諾讓這個(gè)開(kāi)放的，全球化的，創(chuàng )新的生態(tài)圈釋放無(wú)限可能。

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