在國內住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報率降低的同時(shí)，過(guò)去半年中，投資于工業(yè)物流地產(chǎn)的資金開(kāi)始洶涌，投資者認為，這是挖掘電子商務(wù)增長(cháng)和內需攀升的一種方式。

　　而在5月28日，阿里巴巴集團董事長(cháng)馬云宣布成立“菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )”，進(jìn)軍物流地產(chǎn)，將這一領(lǐng)域的競爭推向了白熱化，在全國各地掀起新一輪圈地熱潮。

　　在此之前，國內的京東、蘇寧、易迅等已經(jīng)大手筆圈地工業(yè)物流，外資中普洛斯、嘉民集團、豐樹(shù)、騰飛等也已經(jīng)占據半壁江山。

　　工業(yè)物流地產(chǎn)，這一過(guò)去在房地產(chǎn)投資中的“丑小鴨”，如今卻成為兵家必爭之地。而在各方資本狂潮圈地之下，物流地產(chǎn)是否會(huì )出現過(guò)剩?

　　攜手地產(chǎn)商

　　據介紹，馬云的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )，其主要的合作伙伴包括銀泰集團、復星集團、富春集團。中國人壽集團、中信銀行將為項目提供資金支持。

　　菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )的首期投資額約1000億元，總部注冊在前海，注冊資本50億元人民幣。

　　阿里集團的工作人員表示，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )定位于“開(kāi)放的社會(huì )化倉儲設施網(wǎng)絡(luò )”。計劃在5-8年內建立一張能支撐日均300億網(wǎng)絡(luò )零售額的智能物流骨干網(wǎng)絡(luò )，其中主要在于建設倉儲設施網(wǎng)絡(luò )，包括自建模式。初期倉儲設施的選址主要在靠近生產(chǎn)基地、交通設施的地區。馬云將這個(gè)全國網(wǎng)絡(luò )分為“八大軍區”，各地區分步部署，以北京、華南為先。

　　分析指出，馬云選擇的合作圈子以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型集團為主，這能令他們更精準地把握地塊的綜合便利性以及升值潛力，無(wú)論是前期拿地還是后期開(kāi)發(fā)、招租運營(yíng)都更容易迅速上手。

　　菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )CEO沈國軍透露，目前同時(shí)啟動(dòng)的拿地建倉項目已經(jīng)包括十幾個(gè)城市。信息顯示，包括北京、天津、廣州增城、廣州開(kāi)發(fā)區、武漢、金華、海寧等都傳出與阿里集團合作的消息。

　　戴德梁行華東區工業(yè)部主管、董事蘇智淵說(shuō)，高端倉儲物業(yè)的租金年回報率一般能達到10%左右，遠超過(guò)普通工業(yè)廠(chǎng)房和倉庫，也高過(guò)持有型的住宅和商業(yè)投資回報。雖然在資產(chǎn)升值方面可能不及商業(yè)和住宅地產(chǎn)，但適合長(cháng)期穩定的投資需求。

　　據戴德梁行的研究報告顯示，目前現代物流倉庫設施的供應只占全中國倉庫面積總數的2%，大部分倉儲設施均屬中端或低端的物流物業(yè)。在一線(xiàn)城市，物流倉庫的短缺推高了該類(lèi)物業(yè)的租金增長(cháng)，過(guò)去一年間上海部分區域的物流園租金上升了85%。

　　物流圈地潮

　　菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )的創(chuàng )立，意味著(zhù)電商的物流地產(chǎn)的進(jìn)一步白熱化。

　　自2011年開(kāi)始，國內電商大肆圈地建物流中心。2011年京東宣布圈地1400畝落戶(hù)5城自建大型物流中心，而今年底京東在上海投資35億元的物流中心“亞洲一號”將投入使用。

　　蘇寧未來(lái)三年計劃投入200億建設物流;易迅網(wǎng)今年也將在全國新建10余個(gè)倉儲配送基地。

　　除了國內電商，外資物流集團也是這輪圈地潮中的急先鋒。2012年10月底，全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資公司之一嘉民集團(Goodman Group)在中國的旗艦項目——嘉民浦東空港物流中心正式投入運作，其也宣布，將中國的投資額從19億元人民幣在3-5年內增至190億元。

　　另一家國際物流地產(chǎn)商普洛斯則顯得更為激進(jìn)。自2003年進(jìn)入中國以來(lái)，普洛斯的版圖已經(jīng)擴張到國內29個(gè)重要城市，投資并管理著(zhù)103個(gè)物流園區，可供租賃面積達1150萬(wàn)平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費市場(chǎng)的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。

　　此外，豐樹(shù)、騰飛等新加坡工業(yè)地產(chǎn)巨頭也同樣激進(jìn)搶奪國內高端物流地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)和改造，觸角深入長(cháng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及西南區域。

　　“中國現代化物流物業(yè)供應非常短缺?！奔蚊翊笾腥A區董事總經(jīng)理彭菲力稱(chēng)，在全中國5.5億平方米的總倉儲空間中，只有580萬(wàn)平方米的物業(yè)配有現代化的物流設施，這也為物流資產(chǎn)的升值和租金的上漲創(chuàng )造了條件。

　　不過(guò)，也有業(yè)內人士擔心，過(guò)多的資金進(jìn)入物流地產(chǎn)，是否會(huì )帶來(lái)圈地過(guò)度、重復建設的問(wèn)題;而且，與國外公司相比，大多數國內公司并不具備先進(jìn)的融資支持機制。