財政部昨晚下發(fā)通知，從下月起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。中國人民銀行昨日也公布，從今年10月27日起，對于首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款申請者，其首付款比例最低可降至20%。對于“改善型普通自住房”的定義，央行昨日未做解釋。央行稱(chēng)，金融機構將在本月27日前完成實(shí)施細則的擬定工作，借款人可向貸款銀行咨詢(xún)。央行還表示，為控制信貸風(fēng)險，借款人月供支出不高于其月收入50%的政策將保持不變。不過(guò)，“改善型普通自住房”這個(gè)全新提法，必然將引起學(xué)術(shù)界的強烈好奇。

　　除了稅收政策外，地方上的救市行為也得到財政部高調支持，財政部昨天明確表示，“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策?！蹦壳昂贾?、西安、長(cháng)沙、廈門(mén)、上海等城市紛紛出臺樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關(guān)稅費、為購房者提供財政補貼、延長(cháng)還款期限、調高公積金貸款上限、購買(mǎi)商品房可辦理戶(hù)口等。在目前樓市交易量萎縮嚴重的情況下，下調房地產(chǎn)交易稅收的主要目的，還是刺激樓市需求。另外有可能松動(dòng)的稅費還包括營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。而按現行規定，消費者購置一套房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年的二手房，要征收5%的營(yíng)業(yè)稅，而個(gè)人賣(mài)房?jì)羰杖氲?0%要繳納個(gè)人所得稅。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要繳納的土地增值稅也屬于交易環(huán)節稅費。

　　從歷次房地產(chǎn)調控來(lái)看，調控政策從出臺到達成目標，時(shí)滯在1.5-2年左右，這意味著(zhù)在反向調控政策出臺之初，既有趨勢仍將保持：例1、2003年2月開(kāi)始調控住房供給總量，2004年6月住宅開(kāi)工面積增速才開(kāi)始下滑，時(shí)滯為17個(gè)月。如果以房地產(chǎn)投資增速的下滑為準，那么時(shí)滯更長(cháng)；例2、針對住房?jì)r(jià)格的調控始于2005年3月，但房?jì)r(jià)的首次下跌出現2006年9月，時(shí)滯為18個(gè)月。但緊縮性的政策并未就此放松；例3、2006年11月開(kāi)始，全國房?jì)r(jià)再次加速上漲。央行開(kāi)始實(shí)行嚴厲的調控政策。緊縮性政策的效果直到2007年10月份才有所顯現。

　　從A股市場(chǎng)的表現來(lái)看，盡管地產(chǎn)板塊昨日大跌嚴重挫傷了大盤(pán)人氣，但自9月9日以來(lái)，地產(chǎn)股整體走勢強于大盤(pán)。宏觀(guān)政策方面的松動(dòng)是支撐房地產(chǎn)行業(yè)前期相對抗跌的主要原因。國務(wù)院總理溫家寶10月17日主持召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議時(shí)提出，要“加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房”。這從較高層面支持了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而微觀(guān)層面可操作的政策尚需政府去細化。目前市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題是市場(chǎng)信心缺失帶來(lái)的觀(guān)望氣氛濃郁從而導致市場(chǎng)成交量大幅下跌，正如市場(chǎng)信心的缺失非一日之寒，市場(chǎng)信心的提升也非短時(shí)間可以實(shí)現，因此政策的影響力需要時(shí)間去釋放。

　　不過(guò)，由于07年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆(07年供需比為0.76)，刺激了房地產(chǎn)加速投資，導致2008年和2009年供應出現大幅增長(cháng)，隨著(zhù)08年市場(chǎng)進(jìn)入調整期，投資減緩，在中國市場(chǎng)具有長(cháng)期剛性需求背景下，供求關(guān)系將重新回到平衡，從供求關(guān)系看，預計2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將回暖。由于房地產(chǎn)投資占GDP比例大概在8%左右，為了保持經(jīng)濟平穩增長(cháng)，不排除中央政府會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)繼續適當改變對房地產(chǎn)的調控政策，屆時(shí)，將會(huì )縮短房地產(chǎn)調整周期。國信證券經(jīng)濟研究所近期也就四季度和明年上半年看好的行業(yè)，向上海地區基金公司的投資總監與研究總監進(jìn)行問(wèn)卷調查。問(wèn)卷顯示，09年上半年較08下半年有明顯改觀(guān)的行業(yè)有房地產(chǎn)行業(yè)、信息技術(shù)。

　　整體來(lái)看，此次對房地產(chǎn)行業(yè)的救市影響偏于正面，但目前地產(chǎn)的股價(jià)相對估值普遍較高。投資者對此應持謹慎態(tài)度，如有反彈需及時(shí)調低配置。理由是：(1)行業(yè)基本面的向下使得股價(jià)持續反彈缺乏持續催化劑；(2)行業(yè)最悲觀(guān)的情況并沒(méi)有到來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商對政策偏于樂(lè )觀(guān)的預期將導致其反應速度相對滯后，導致價(jià)格的調整速度放慢，延長(cháng)行業(yè)的調整周期；(3)目前市場(chǎng)股價(jià)對應的RNAV折價(jià)幅度為10%-20%，PB為1.9倍左右，基本反映了10%-15%的房?jì)r(jià)下跌的預期。但是房?jì)r(jià)下跌10%導致土地資產(chǎn)重估減值在20%-30%左右，基于目前土地市場(chǎng)價(jià)格的相對堅挺，這部分價(jià)值調整反映并不充分，而且一線(xiàn)公司的估值高于二線(xiàn)公司。此外，需要提醒投資者的是，降息通道的前期，對降息的預期會(huì )刺激反復反彈行情，但是時(shí)間點(diǎn)難以把握，并且難以改變行業(yè)下行的趨勢；另外部分剛性需求被抑制過(guò)度后可能會(huì )在某點(diǎn)爆發(fā)，但并不代表行業(yè)反轉的出現。

　　各券商機構對房地產(chǎn)行業(yè)的分析匯總：

　　招商證券：總體上中國房地產(chǎn)股票估值的底線(xiàn)大約在1.3-1.5倍PB左右，PB估值確立了房地產(chǎn)股的底部。政策調控總體向好。這與其他行業(yè)有很大的不同。而且現在的股價(jià)總體已經(jīng)反映了房?jì)r(jià)還要下跌30-40%的預期。建議投資者把握交易性的機會(huì )。

　　國金證券:本次出臺政策明確傳遞了中央政府刺激需求的態(tài)度，房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)風(fēng)險降低，市場(chǎng)銷(xiāo)售也有望得到一定改觀(guān)，地產(chǎn)股短期表現將超越市場(chǎng)。但目前對改善型普通自住房標準界定尚不明確，而受制于國內國際經(jīng)濟環(huán)境，市場(chǎng)的調整周期也不會(huì )立即結束，對地產(chǎn)的建議是波段操作。

　　中信證券:地產(chǎn)政策的松動(dòng)有助于需求的釋放，經(jīng)濟增長(cháng)的“助推器”，企業(yè)的信心恢復有助于房地產(chǎn)投資的增長(cháng)，有助于維持宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定增長(cháng)。該項政策是整個(gè)板塊的機會(huì )，在繼續維持行業(yè)強于大勢的同時(shí)，優(yōu)中選優(yōu)。

　　海通證券:此次政策出臺的背景在于，第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，大中城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數同比漲幅放緩，環(huán)比出現下降，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷已影響到建材、鋼鐵等行業(yè)；第二，三季度經(jīng)濟數據顯示，經(jīng)濟增長(cháng)速度下降較快，管理層擔心經(jīng)濟收縮過(guò)快導致硬著(zhù)陸，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不振是經(jīng)濟下行的重要原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續萎縮，經(jīng)濟將加速下行；第三，不支持政府救樓市的聲音主要原因是考慮到購房者的支付能力，下調首付款比例則提高了買(mǎi)方的消費力。如果經(jīng)濟數據下滑過(guò)快，政府仍會(huì )采取更多的財政措施。

　　國信證券：政府在這非常時(shí)刻重塑房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位將對延緩經(jīng)濟進(jìn)一步下行起著(zhù)關(guān)鍵性作用。但對下調購房契稅稅率能否起到較好的作用持懷疑態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否重塑信心還有賴(lài)進(jìn)一步力度較大的政策出臺。

　　申銀萬(wàn)國：政策改變博弈格局，短期或刺激成交量回升，長(cháng)期效果仍有待觀(guān)察。在這一攬子政策的出臺，短期內可能會(huì )帶來(lái)成交量的回升。一方面，政策的出臺本身會(huì )刺激一部分購房者入市，特別是前期累計了部分住房需求者可能會(huì )順時(shí)入市；另一方面，部分開(kāi)發(fā)商也會(huì )借政策之機加大促銷(xiāo)力度，加速現金回流。

　　東方證券：在國務(wù)院會(huì )議召開(kāi)后不到5天，與此直接相關(guān)的兩條政策就相繼出臺，反映出政府維持經(jīng)濟平穩較快發(fā)展的態(tài)度異常堅決，相關(guān)部委貫徹執行中央政府政策的具體措施也非常到位。而此次中央房地產(chǎn)政策的明確松動(dòng)，將為各地方政府全面鋪開(kāi)“房地產(chǎn)救市”行動(dòng)提供更多推動(dòng)力。

　　免責聲明：本文根據今日投資在線(xiàn)分析師平臺的數據進(jìn)行編輯，不代表今日投資的觀(guān)點(diǎn)，本篇文章僅供參考，不能做為投資的依據，投資者宜謹慎控制投資風(fēng)險。