包括穆迪在內的評級機構日前相繼延長(cháng)中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的負面評級展望至未來(lái)12至18個(gè)月。但同時(shí)，國際私募基金已開(kāi)始關(guān)注中國樓市，并認為2009年后及2010年初是抄底中國樓市的最佳時(shí)機。而富力地產(chǎn)昨日則預計，三至五個(gè)月后房?jì)r(jià)將趨于穩定。種種跡象顯示，地產(chǎn)業(yè)或有望在一年后復蘇。

    評級機構:

    未來(lái)12至18個(gè)月維持負面評級

    近日，穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布一份題為《中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：流動(dòng)性緊縮和銷(xiāo)售放緩所帶來(lái)的持續風(fēng)險》的最新報告，對未來(lái)12至18個(gè)月中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的評級展望為負面，原因是本地開(kāi)發(fā)商面臨越來(lái)越大的運營(yíng)不確定性、緊縮的信用環(huán)境以及高水平的監管風(fēng)險。

    在這份最新報告中，穆迪認為，中國的受評房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在短期至中期內會(huì )面臨嚴峻挑戰。這些受評的開(kāi)發(fā)商包括世茂、綠城中國、合生以及上海置業(yè)等13家開(kāi)發(fā)商。

    該報告的主要作者、穆迪亞太有限公司助理副總裁曾啟賢說(shuō)：“銷(xiāo)售量收縮、房?jì)r(jià)下跌以及今年上半年的土地收購，導致了資產(chǎn)負債表的流動(dòng)性和財務(wù)狀況惡化，以致我們在過(guò)去6個(gè)月需要采取多項負面的評級行動(dòng)?！?

    該報告探討了資金緊縮、需求疲弱以及現金緩沖收縮對開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負債表的影響。

    至于融資方面，曾啟賢說(shuō)：“雖然有些開(kāi)發(fā)商具備境內融資的渠道，可部分緩解了境外信貸緊張或未能獲得境外信貸的障礙，但增加向國內銀行借貸會(huì )對債券持有人帶來(lái)從屬風(fēng)險?！?

    曾啟賢表示，他留意到有些開(kāi)發(fā)商從出售資產(chǎn)和項目的股本權益來(lái)募集現金和改善流動(dòng)性，但這樣做的機會(huì )已變得越來(lái)越少，潛在的海外投資者例如房地產(chǎn)基金也須把資金調到美國，原因是信貸危機導致他們極需要資金。

    該報告的另一名作者、穆迪亞太有限公司副總裁蔡承業(yè)說(shuō)：“隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商完成目前建設中的項目，所造成的新樓供應增加會(huì )進(jìn)一步打擊市場(chǎng)?！?

    蔡承業(yè)指出，中央政府近期宣布減稅和放寬按揭限制，而地方政府也采取措施鼓勵購買(mǎi)房子。不過(guò)，蔡承業(yè)認為：“這些措施的影響依舊是未知之數?！?

    外資觀(guān)點(diǎn):

    一年后是抄底中國樓市最佳時(shí)機

    在地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條之際，外資已開(kāi)始尋求抄底機會(huì )，并把“2009年下半年”列為再次投資中國市場(chǎng)的可能時(shí)機。

    據路透社報道，私募基金GawCapitalPartners正尋求融資15億美元投資中國地產(chǎn),荷蘭國際集團旗下INGRealEstate亦正在募集投資中國的7.5億美元基金,計劃在明年第一季推出。

    GawCapital創(chuàng )始人之一GoodwinGaw稱(chēng)，“我認為現在是開(kāi)始關(guān)注的時(shí)候了，2009年及2010年初將是最佳時(shí)機?！?

    上周參加亞洲香港國際地產(chǎn)投資交易會(huì )的540家投資機構多數指出,中國將是最先從全球經(jīng)濟危機中復蘇的市場(chǎng),因其國內住宅和寫(xiě)字樓需求正在增長(cháng)。他們?yōu)橥顿Y中國進(jìn)行融資的熱情很高。
    支撐這種投資熱情的一個(gè)理由是,急需資金的中國地產(chǎn)公司有望向外國投資者提供誘人的投資交易條件,后者期望的內部回報率高達25%~30%。

    INGRealEstate亞洲區首席執行官RichardPrice表示,與日本、韓國一樣,中國是亞洲市場(chǎng)中為數不多的,其規模足夠吸引機構投資者的幾個(gè)市場(chǎng)之一。

    基金經(jīng)理表示,他們預計歐美投資者對中國的需求依舊存在,主權財富基金亦是如此,盡管目前全球經(jīng)濟放緩,這些投資者仍看好中國經(jīng)濟的前景。

    即便如一些經(jīng)濟學(xué)家預測的那樣,由于出口走弱,中國經(jīng)濟增長(cháng)率未來(lái)幾年內減緩,其城市化進(jìn)程和中產(chǎn)階級的崛起仍會(huì )對房市產(chǎn)生刺激作用。

    值得注意的是，在具體投資方向上，外資開(kāi)始出現轉向。前幾年,高端房地產(chǎn)是最為有利可圖且頗具投機性的細分市場(chǎng)，但目前投資者和地產(chǎn)商則轉向大眾化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。外資亦青睞于包括成都、重慶和大連在內的二線(xiàn)城市。(金霽)

    地產(chǎn)商看法:

    地產(chǎn)業(yè)最壞時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去

    三至五月后房?jì)r(jià)將趨穩定

    在香港上市的富力地產(chǎn)周一稱(chēng)，隨著(zhù)中央政府出臺更多優(yōu)惠政策振興樓市，相信房地產(chǎn)業(yè)的最壞時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。

    富力昨日發(fā)表的聲明稱(chēng)，2008年11月初，國務(wù)院出臺總額4萬(wàn)億元人民幣的經(jīng)濟振興計劃，表明中央對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控告一段落，政府繼續扶助地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

    另外,公司還透露多項發(fā)展計劃,包括降低負債；相應調低售價(jià)、增加銷(xiāo)售量；繼續申請發(fā)行A股；合適時(shí)出售部分投資物業(yè)等。

    富力還認為,市場(chǎng)約需三至五個(gè)月培養信心，房?jì)r(jià)將趨向穩定。

    由于看多后市,公司制訂的明年合約銷(xiāo)售目標為220億元人民幣，較今年修訂的合約銷(xiāo)售目標增約30%。