央行、財政部等部門(mén)最新出臺多項針對房地產(chǎn)的“救市”措施，政策力度之大是最近10年來(lái)不曾有過(guò)的。猛藥之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否重新回到投資、銷(xiāo)售兩旺的狀態(tài)？專(zhuān)家表示，房?jì)r(jià)下調趨勢已經(jīng)形成，購房者信心短期內難以恢復。    

    樓市低迷全國彌漫   

    根據相關(guān)數據顯示，全國主要城市9月房地產(chǎn)平均交易量下降64%，今年前9個(gè)月交易量同比下降46%。   

    從2008年11月1日起，國家對購房者的印花稅、契稅予以減免；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。之前，國家也幾次對存貸款的利率予以調整。    

    在這些救市政策出臺后，比往年晚了兩個(gè)月的北京秋季房展于１０月３０日熱鬧登場(chǎng)。為吸引購房人，本屆秋展扛起了“團購”的大旗。    

    本次團購節采取節日“定時(shí)優(yōu)惠”的方式，讓開(kāi)發(fā)商對購房人在展會(huì )期間及之后7日內提供團購優(yōu)惠。據了解，所有參加團購節的項目均在開(kāi)展前已與組委會(huì )簽訂合作協(xié)議，并明確給予參加團購節的購房人團購優(yōu)惠點(diǎn)位。具體優(yōu)惠幅度各個(gè)項目不同。    

    與往屆房展不同的是，組委會(huì )沒(méi)有發(fā)布第一天成交的數據和意向成交的數據。有媒體稱(chēng)：今年的北京秋季房展，人多盤(pán)少，看多買(mǎi)少。    

    北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數據顯示，今年1月1日已獲得預售許可證的期房數量為69685套，而10月30日則變成112885套，新增未售期房住宅4.3萬(wàn)套。按現在的銷(xiāo)售速度，預計四季度成交量不會(huì )超過(guò)2萬(wàn)套。   

    盡管銷(xiāo)售持續低迷，北京的房?jì)r(jià)仍然松動(dòng)緩慢。    

    來(lái)自北京市統計局的數據顯示，今年1至3季度，北京四環(huán)路以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)為18163元/平方米，比上半年下降235元/平方米。四至五環(huán)路之間的價(jià)格為16215元/平方米，比上半年下降194元/平方米。  

    北京市統計局新聞發(fā)言人、副局長(cháng)于秀琴日前表示，短期內北京房?jì)r(jià)的下降趨勢不會(huì )改變，房地產(chǎn)行業(yè)的調整還沒(méi)到底。    

    不光是北京，重慶的秋季房展會(huì )同樣“價(jià)量微跌”。重慶市國土資源和房屋管理局公布的數據顯示，4天房展會(huì )共成交8236套房屋，成交均價(jià)3857元/平方米，每平方米比春季下跌311元。   

    在上海，樓市也是一片低迷。據統計，上海樓市自新政實(shí)施一周以來(lái)，樓市呈現量?jì)r(jià)齊跌的態(tài)勢，成交量維持在二三百套左右，其中26日降到了181套。  

    和北方初冬的天氣一樣，全國樓市逐漸轉涼。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直期盼的“金九銀十”已成水中之月。數據顯示，全國主要城市9月房地產(chǎn)平均交易量下降64%，今年前9個(gè)月交易量同比下降46%。   

    高調救市效果有限

    有專(zhuān)家認為，政府直接干預市場(chǎng)會(huì )使市場(chǎng)運行不健康，只有政府和市場(chǎng)共同作用，才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展。   

    10月20日，國家發(fā)改委、國家統計局公布了最新的調查數據：9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅比8月份低了1.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%。   

    隨后，財政部和央行采取了一系列救市措施。從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時(shí)，下調個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。    

    緊接著(zhù)，央行決定再次下調利率：從2008年10月30日起一年期存款基準利率由現行的3.87%下調至3.60%，下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。    

    其實(shí)，在這些舉措出臺之前，全國有十幾個(gè)城市已經(jīng)先行一步，對當地房地產(chǎn)的相關(guān)政策進(jìn)行了調整。這些舉措被認為是地方政府的一種集體“救市”行為。    

    今年5月，石家莊率先悄然救市，降低購房契稅。之后，成都、重慶等西南城市也紛紛救市。9月6日，西安推出了以地方財政直接補貼購房者的救市政策。9月27日，南京政府拋出20條救市政策。10月13日，杭州政府拋出24條救市政策，幾乎徹底取消了所有的調控限制。    

    各地救市不再半遮半掩。但是，救市行為并不被消費者所認可。    

    日前，某網(wǎng)站發(fā)起了題為“樓市低迷，政府該不該出手”的調查，參與人數超過(guò)27萬(wàn)，踴躍程度超出了主辦方的意料。其中，75.94%的參加者對政府出手救市表示反對，認為房地產(chǎn)市場(chǎng)應該遵循市場(chǎng)規則，一切由市場(chǎng)說(shuō)了算，而認為政府應該出手救市的占到了22.97%。    

    有消息稱(chēng)，除了此次明確出臺的降低稅費等辦法，建設部等各部委均已制定了相關(guān)的房地產(chǎn)刺激政策，只是還沒(méi)有確定出臺時(shí)間?！暗诙鬃》空摺焙蜏p免二手房交易稅費這兩項政策，是下一步最有可能出臺的救市政策。    

    國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀(guān)經(jīng)濟研究部研究員張立群認為，政府和市場(chǎng)的關(guān)系要擺正，政府不能直接干預市場(chǎng)，否則市場(chǎng)運行是不健康的，“我一直不同意救市的提法，應該說(shuō)政府和市場(chǎng)共同起作用推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展?！?nbsp;   

    中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰在博客中發(fā)表文章稱(chēng)，財政部的“救市”政策未達預期，并表示“房?jì)r(jià)巨大的下降慣性已經(jīng)形成，相信降價(jià)還會(huì )持續相當長(cháng)的時(shí)間，是否企穩還要看整體經(jīng)濟層面的未來(lái)走勢?！?nbsp;  

    市場(chǎng)終將回歸理性    

    有研究報告表明，預計未來(lái)兩年全國房?jì)r(jià)均降10%，最高降30%。到2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新進(jìn)入上升周期。    

    實(shí)際情況表明，各地陸續出臺的救市政策效果并不理想。    

    數據顯示，在最早出臺救市政策的成都，9月份住房交易成交量同比下降66%，環(huán)比僅增長(cháng)2%。南京在出臺救市政策后的“十一”黃金周期間，日均房屋銷(xiāo)售量?jì)H有５套。而率先發(fā)放購房補貼的西安，其9月房?jì)r(jià)同比上漲6.8%，比8月低1.8個(gè)百分點(diǎn)，1月份的漲幅是11.3%。房?jì)r(jià)仍然小幅回落，銷(xiāo)售市場(chǎng)一片低迷。    

    對于新政對房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用，中國社科院金融所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認為，這些刺激房地產(chǎn)的政策力度之大是最近10年來(lái)不曾有過(guò)的。但房地產(chǎn)市場(chǎng)難以重振雄風(fēng)，因為決定市場(chǎng)走向的是需求。    

    “現在關(guān)鍵是下跌的預期讓政策作用收效甚微，相比2005年、2006年房?jì)r(jià)猛漲時(shí)，收縮的政策效果甚微。如今房?jì)r(jià)下跌，政府寄希望政策止跌也困難，改變市場(chǎng)預期是十分困難的事?！币辛⒄f(shuō)。   

    與此同時(shí)，一直沒(méi)有出臺任何救市政策的深圳、廣州，房地產(chǎn)市場(chǎng)自8月以來(lái)卻在逐步回暖。在“十一”黃金周，各地樓市均現慘淡之際，深圳銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)614%，而廣州亦同比增長(cháng)了438%。    

    這種今年罕見(jiàn)的成交量增長(cháng)，主要原因顯然不是政府救市，而是房?jì)r(jià)的回調。早在去年10月，深圳和廣州兩地成交量便已出現大幅下滑，兩地房?jì)r(jià)的調整幅度也是最大的。   

    中國社科院金融所研究員易憲容認為，高頻率小幅度的利率下調對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì )太大。因為，當前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下行空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局開(kāi)始改變。因此，想通過(guò)央行降低利率來(lái)讓自住型的購買(mǎi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，所起到的作用十分有限?！耙簿褪钦f(shuō)，就目前的情況看，無(wú)論出臺什么政策，仍然只有自住型住房的購買(mǎi)者愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，這些新政出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現更大幅度調整是誰(shuí)也阻攔不了的。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，才是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一出路?！?nbsp; 

    中國銀行國際金融研究所近日發(fā)布的研究報告表明，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將由當前的“滯漲”轉入周期性因素主導的下行階段。預計未來(lái)兩年全國房?jì)r(jià)均降10%，最高降30%。到2010年，房地產(chǎn)周期將重新進(jìn)入上升周期。      

    房?jì)r(jià)應回2007年初水平   

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生：這些政策在發(fā)揮作用的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商千萬(wàn)要清醒，要配合政府一起把整個(gè)市場(chǎng)恢復到正常局面，不要貿然沖動(dòng)地漲價(jià)。開(kāi)發(fā)商應該把品牌做好，把產(chǎn)品做好，當市場(chǎng)恢復起來(lái)以后，房?jì)r(jià)一定會(huì )找到它的平衡點(diǎn)。我認為2007年一季度的房?jì)r(jià)是比較合理的。    

    房?jì)r(jià)仍將繼續下降    

    復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量小，這種狀況對經(jīng)濟運行不利，出臺這些政策一方面是為了促進(jìn)消費性住房的成交量，另一方面是為了促進(jìn)市場(chǎng)穩定發(fā)展。    

    這些政策出臺，雖然是“利好”，但仍無(wú)法改變房?jì)r(jià)向下調整的趨勢，未來(lái)房?jì)r(jià)不會(huì )回升。只有開(kāi)發(fā)商有效地降低房?jì)r(jià)，才能改變消費者的觀(guān)望態(tài)度。    

    救交易量必先穩定房?jì)r(jià)    

    北師大房地產(chǎn)研究所董藩：“救市”的舉措，表明政府要穩定金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。救市既是救成交量，也是救房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)穩定住了，交易量才能恢復。    

    本次救市的力度還是相當不錯的，但是肯定還會(huì )遇到非常嚴重的對峙。實(shí)際上在行業(yè)剛剛下滑的時(shí)候，就應該出臺政策利好。